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民法典:2021年买房卖房注意什么?有关“房子”的5项新规

2021年02月17日 08:22来源:未知手机版

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本文导读:民法典颁布实施后,其中对于房地产相关的条例也做出了一些新的变化改动,涉及“居住权”、“抵押权”、“租户优先承租权”、“土地使用权续期”、“物业服务合同”等诸多方面——

1、新增“居住权”:买二手房要谨慎!

2、房屋交易更简单:在押房产可不解除抵押直接过户!

3、70年产权届满自动续期!

4、找中介买房注意:跳单要付报酬!

5、物业受“冲击”:多项新规约束物业管理!


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第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

——不同于租赁权,居住权人享有对房屋直接管理和支配的权利。一旦房屋被赋予了居住权,那么意味着在居住权期限内,居住权人可以一直住在该房屋内。

同时,民法典规定了,居住权不得转让、继承,并且设立了居住权的房屋,无约定情况下不得出租:

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

所以对于买房/租房人来说,由此带来的法律风险就是:如果购买/承租设立了居住权的房屋(且该房屋的居住权期限未到),那么即便成为新房主/租户也无法顺利入住,(签署的购房合同和租赁合同无效)此时居住权人仍可以继续居住在该房屋。

所以,在购买二手房时,以及租房时,一定要先明确该房屋是否设立了居住权。


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而民法典颁布实施后,这一交易流程被简化:

《民法典》第四百零六条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

——意味着:抵押房屋在不解除抵押的情况下,仍可以进行交易买卖。抵押房屋的房主在转卖房子时,抵押权将一并转让。

不过需要注意的是:产权人(房主)在转卖时必须通知抵押权人(银行)。同时如果抵押权人能够证明抵押财产可能损害抵押权的:

可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。


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第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

需要注意的是:

首先,目前该条款只针对70年产权住宅的用地使用权自动续期问题,而公寓和商办类暂未在列;其次,对于如何自动续期?交费与否?交费多少?这些问题民法典并未明确规定——“需依照法律、行政法规的规定办理”。

所以总的来说,民法典已经提供了住宅建设用地70年使用权自动续期的原则和方向,而相关的法律法规如何落实才是真正的解决之道。

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